De meeste vastgoedbeleggers hebben hun vastgoedportefeuille in de loop der jaren opgebouwd. Op een gegeven moment stond je financiële situatie het toe een pand aan te kopen en die te verhuren aan een derde. Bij sommige beleggers is het bij één of twee panden gebleven, bij de ander is de portefeuille door de jaren heen flink in omvang toegenomen.
Ongeacht de omvang van de portefeuille: de huidige ontwikkelingen in de vastgoedmarkt raken iedereen. De vastgoedprijzen zakken, de rentes nemen hard toe. Tegelijkertijd blijft de indexatie van de huurprijzen bij woning- en kamerverhuur achter bij de inflatie. Allemaal ontwikkelingen die de vastgoedbelegger in de kasstroom raken. Daarnaast wenst de overheid meerdere fiscale wijzigingen door te voeren die vastgoedeigenaren ook op korte en lange termijn in de portemonnee zullen voelen. Al deze ontwikkelingen volgen elkaar in rap tempo op, waardoor sprake lijkt te zijn van een perfect storm.
Door deze perfect storm valt de exploitatie van de vastgoedportefeuille voor sommige vastgoedbeleggers niet meer rond te rekenen. Er kan (op termijn) sprake zijn van een negatieve exploitatie met als direct gevolg een negatief rendement. Het indirecte gevolg van deze ontwikkelingen is dat de waarde van het vastgoed nog meer onder druk staat.
Heb je geen of een beperkte financiering nodig gehad voor de aankoop van jouw pand(en)? Dan heb je een goede uitgangspositie. Echter, voor onderhoud en verduurzaming zijn liquide middelen nodig. Niet alle vastgoedeigenaren bezitten over voldoende liquiditeiten om het noodzakelijk onderhoud te kunnen bekostigen, laat staan dat er kan worden geïnvesteerd in verduurzaming.
Financierbaarheid
Banken bepalen hun eigen beleid op het gebied van beleggingspanden (commercieel verhuurd vastgoed). Het financieren van je vastgoedportefeuille wordt steeds lastiger, doordat banken hun beleid afstemmen op de ontwikkelingen in de markt. Dit kan betekenen dat jouw portefeuille qua aard van de panden (bijvoorbeeld winkel- of kantoorpanden) niet meer past bij het beleid van jouw financier met als gevolg dat je de portefeuille moet herfinancieren.
Belangrijk onderdeel van het financieringsbeleid van banken zijn twee ratio’s, die op dit moment bij veel portefeuilles onder druk staan. Het betreft de loan to value (LTV) en de schulddekkingsratio. LTV betreft de verhouding tussen de marktwaarde van het vastgoed en de hoogte van de financiering. Als de marktwaarde daalt, dan kan het zijn dat de LTV hoger is dan door de financier wordt geëist.
Met de schulddekkingsratio wordt aangeduid hoe de betalingscapaciteit van een vastgoedbelegger zich verhoudt tot de financiële verplichtingen. Als de ratio groter is dan 1, dan kunnen de rente en aflossingen vanuit de opbrengsten worden voldaan. De stijgende rente heeft negatieve gevolgen voor de schulddekkingsratio. Dit kan ertoe leiden dat de financier van je verlangt dat je een deel van de lening versneld aflost of (in het ergste geval) dat de financier de financiering opzegt.
Inzicht
De meeste vastgoedbeleggers kennen hun eigen portefeuille goed, maar vaak mist men het financiële inzicht waardoor zowel de risico’s als de kansen onvoldoende in beeld zijn. Ook al zijn je panden altijd verhuurd, ben je je voldoende bewust van het rendement dat je behaalt?
In de huidige marktomstandigheden is het extra belangrijk dat je inzicht hebt in (de exploitatie van) je vastgoedportefeuille en dat je een visie hebt waar je met je vastgoedportefeuille heen wilt. Alleen dan kan je op tijd inspelen op de ontwikkelingen in de markt en besluiten nemen over aan-en verkoop of herontwikkeling van jouw portefeuille. Wij hebben een goed beeld van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en de actualiteiten in het financieringslandschap. Wij denken dan ook graag met je mee.